전세계약 체크포인트 3가지 - 전세 계약 2편 - 전세주의사항 과 문제인식 가지기!

전세계약을 처음 하는 날.

집이 너무 맘에 들더라도

예를 들어,

-신규빌라에
-가격도 내 예산 안이고
-위치도 좋다

하더라도, 아래 3가지에서 문제의식을 꼭 가져 보았습니다

#1. 건물에 대한 문제의식 : 신규빌라 입주 전 체크 포인트를 그 때 알았더라면

1. 우선, 신규빌라의 잔금이 치러졌는지 아니면 내 전세금으로 갚는 상황인지를 파악
2. 집주인의 잔금일은 언제였고, 잔금을 치룰려고 집주인이 건축주에게 돈을 언제까지 내기로 되어 있는지도 확인
3. 준공날짜는 확실한지
4. 그러는 동안 집주인은 집을 담보로 대출받지는 않았는지
5. 토지와 건축 등기가 등기부등본과 건축물대장에서 명확하게 기입이 되어 있는지 (호수와 세대수 또한 필히 확인)
6. (전세인 경우는 다행이지만) 베란다 증축한 불법 건축물은 아닌지 (예를 들어, 고도제한으로 인해 생긴 베란다 면적을 그대로 구조물로 덮어씌웠다면 불법 건축물)
7. 1년간 건축주 대상으로 수리무상보증되기는 하지만, 수리가 필요한 영역은 없는지 확인
8. 신규인지라 가스관 등 설치가 되어 있는지 확인

실제로, 집주인이 잔금을 치루기 위해, 그리고 전세가를 안 낮추려고, 5개월 넘게 잔금일을 건축주와 협상한 경우도 보았습니다 ...

#2. 집주인에 대한 문제인식 : 확정일자, 전세권설정 등의 제도 활용하되, 결국 그 집주인의 성품과 자금 여력도 중요

1. 근저당 여부를 계약당일오전까지 등기부등본에서 확인하고, 국세지방세연체영수증 받고, 신원까지 확인하고,
2. 만약, 집주인은 아들 명의로 이집을 계약하는거라며 대리인이라고 한다면, 대리인 계약서도 꼭 챙기자
3. 세입자로 전세권설정을 한다면 사전에 부동산 등을 통해 어래인지하고 합의를 받고 (전세권설정비용은 세입자 부담) (전세권설정등기 시, 건축과 토지 전체에 대해 효력이 있으며, (주의 : 다가구 주택의 경우, 설정의 범위가 건축과 토지 중 건축에 국한된다))
4. 확정일자도 동사무소에 가서 당일 받고
5. 잔금은 집주인이 아닌 건축주에 바로 주라고 그랬는데-> 사실 이것도 집주인을 주고 알아서 주고 받게 하는 것이 좋습니다 (계약서 특약사항으로 적혀있기는 했지만 엄연히 나와 건물 및 토지 그 해당 빌라 소유자와의 계약이니까 말이죠)
6. 그리고 보통 신규빌라의 경우, 보통 2번째 전세놓기가 어려운데 (신규 빌라는 주변에 더 좋은 가격으로 더 많은 물량을 찾을 수 있으니까요. 굳이 꼭 그 빌라여야만 하는 수요는 아파트보다 아직은 낮으니까요) 그래서 신규 빌라의 경우에는 집주인이 얼마나 다음 세입자를 더 낮은 전세가라도 들일 수 있을지 자금여력과 그렇게 할 의지가 있는지 실물 경제에 대한 태도가 중요하다는 생각입니다

#3. 자금 계획에 대한 확실한 플랜

1. 만일, 전세자금 대출이자가 아까워 전액 현금으로 마련한다면 전세금을 못 돌려받을 리스크를 최소화하는 장치들이 필요합니다(확정일자받기, 전세권설정, )
2. 많은 자기 자본을 넣을 수록, 해당 전세라는 행위 속에 나의 자금이 묶이게 되어, 2년 간은 그대로 무이자, 그리고 대출을 일부 받는다면 대출이자까지 감당할 수 있는 마음가짐이 필요하죠 (2년이라는 시간은 꽤 깁니다. 주식, 다른 부동산에 투자하고도 남을 2년...)