전세계약금을 못 돌려받는 세입자에게 - 전세계약 1편 (집주인을 탓하라?)

우선, 이 글을 읽는 분들에게 먼저 가장 힘든 시기에 고생한다는 격려의 말을 먼저 하고 싶습니다.

저도 한 때 세입자로서 집주인과 8개월동안 전세금을 못 받고 , 결국에는 우여곡절 끝에 전세금을 돌려받은 기억이 있습니다.

#1. 전세제도탓. 내탓도 집주인탓도 아닙니다!

1. 세상 단 하나밖에 없는 '전세' 금을 집주인에게
2. 그렇게 큰돈을 은행이라는 신용과 세입자의 돈 20%를 덜컥 맡기게 만든 그 전세제도-가 있고,
3. 앞으로도 수많은 제도적 보완이 있겠지만, 여전히 이 전세제도가 건제하는 나라에 시스템에 태어났음을 실감하면서
4. 결국에는 그 '물린 돈'을 다음 세입자의 신용과 20٪의 현금이 나타날때까지 집주인과 공동운명체가 되어
5. 그 시스템 안에서 세입자-집주인은 협력을 할수밖에 없 었습니다
6. 집주인은 전세를 통해 명의를 얻고, 세금을 내면서, 시세차익을 기대하고,
7. 세입자는 당장 자기 집 마련할 큰 돈은 없지만, 보다 나은 환경에서 거주할 수 있게 되고,
8. 이것이 이렇게 선순환 구조이면 서로에게 도움이 되는 일이겠지만, 악순환이 되면, 세입자는 세입자대로 전세금을 못 돌려받고, 집주인은 집주인대로 전세금 때문에 새 세입자도 바지런히 찾아야하거나 때에 따라 새 세입자를 들이기 위헤 전세금도 낮추어 제시를 해야 할 때도 있죠

#2. 집주인에 대한 좀 더 냉철한 고찰

1. 집주인의 현금여력 등에 따라 집주인이 그 전세금을 다 마련해줄 기대는 하지 말자 -> 집주인도 전세제도를 자기 명의를 이용해 갭투자하는 한 사람일 뿐입니다
2. 예를 들어, 매매가 2억3천 전세가 2억1천이라면 2천만원대의 갭투자. 빌라이면 그 지역이 재개발 구역이 되거나, 앞에 지하철역이라도 들어서길 기다리면서, 아파트이면 시세차익 - 어쨌든 아파트는 수요가 있다보니 물건만 잘 찾으면 물가상승률 이상으로 오르니-을 기다리면서 말이죠.
3. 전세금이라는 세입자의 돈을 레버리지로 집 가격이 물가상승률과 세금비용을 뺀 만큼만 올라도 나쁘지 않은 셈이니까요.
4. 때로는 근처 주택들만 이곳저곳 갭투자한 경력 10년이 넘는 집주인이 오히려 세입에게 냉철한 현실을 보여줄 때가 있습니다 -> 어차피 제도, 보증, 변호사 선임, 경매, 해 봤자 그 전세금을 못 돌려받는 세입자만 힘들어진다는 돈의 논리.

#3. 모든 서류와 상황을 철저하게 준비하더라도 상황이 나빠질 수 있음을 마음의 준비하자

1. 근저당 여부를 확인하고, 확정일자를 받아놓고, 전세권설정등기하고, 집주인의 국세지방세미납여부확인하여도, .. 전세금을 못 돌려받을 '확률'이라는 것이 존재합니다.

2. 아무리 세입자로서 준비를 철저히 해도 결국 새 세입자, 집주인이 정하는 다음 전세금 수준, 부동산의 노력 변수값이 너무 많은 것입니다

PS
전세제도 속에서 지금 고생하고 있을 세입자분께
1. 다음 전세가 나갈때까지 정말 같이 기원해 드리고 싶습니다 (전세라는 사회의 시스템 속에서, 집값= 세입자 돈을 기반으로 한 유동성의 돈이니까요)
2. 다음집은 절대 전세를 전체 현금으로 모두 내지말고 ( 내돈이 다 묶여버린다) 리스크를 낮추는 것이 저의 생각입니다 (물론 그에 따른 대출이자 등 감당은 할 수 밖에 없지만요)

그리고 반대로 돌려줄 전세금이 없어 고생하는 집주인에게
1. 새 세입자를 찾기 위해 부동산 중개인에게 최대한 부탁하라 (지금은 근처 부동산 + 인터넷으로 검색을 좀 부지런히 한다면 부동산 리스트마다 전화로 다수 중개를 의뢰할 수 있으니까요)
2. 전세금을 낮추어서라도 새 세입자를 찾아야할 수도 있다는 점을 인지하자